ЗӨВЛӨГӨӨ: Орон сууцыг болж өгвөл өвөл авбал зүгээр

admin 2018-12-04 11:10:47
ЗӨВЛӨГӨӨ: Орон сууцыг болж өгвөл өвөл авбал зүгээр

Та орон сууц хайж байна уу. Тэгвэл танд зориулж дараах 10 зөвлөгөөг хүргэж байгаадаа баяртай байна. Эдгээр зөвлөгөөнд багтсан зүйлийг цаашид дэлгэрүүлэн цуврал болгон бичнэ.

01. Та үнэхээр орон сууцтай болохыг хүсэж байна уу. Эрсдэлээ сайн тооцоолсон биз. Хэрэв банкны зээлээр орон сууц авах гэж байгаа бол сар бүр төлөх төлбөрөөс гадна, орон сууцны ашиглалтын зардал болох дулаан, цахилгаан, цэвэр бохир ус, хог, СӨХ гэх мэтчилэн урсгал зардлаа сайн тооцоолох хэрэгтэй. Орон сууцтай болох нь танд санхүүгийн их хариуцлага ногдож байгаа боловч, эцсийн дүндээ өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж байгаа нь авууштай хэрэг билээ. Орон сууц худалдан авагчдын ихэнх нь банкны зээлээр байраа авч байна.

02. Юуны өмнө банкны зээл нь хатуу дүрэмтэй тоглоом гэдгийг сануулмаар байна. Та нэг л банканд хугацаа хэтэрсэн зээлтэй бол бусад банканд ч гэсэн найдваргүй зээлдэгч болно. Иймээс зээл хүсэгч та хувийн зохион байгуулалт сайтай төлөвлөгөөтэй ажилладаг байх хэрэгтэй. Улсын комисс хүлээж авсан бүх орон сууцанд банкнууд өөрийн эх үүсвэрийн зээл олгож байгаа. Бүх банк урьдчилгаа 30 хувь төлөх чадвартай, байнгын орлоготой байхыг шаарддаг гэдгийг надаар хэлүүлэлтгүй мэдэж байгаа. Юуны өмнө орон сууцны зээл олгож байгаа банкнуудын хүүг харьцуулан судлах хэрэгтэй. Сүүлийн жилүүдэд засгийн газраас хэрэгжүүлсэн 8% -ийн зээлд ихэнх хүмүүс хамрагдаж байна.

 Банкуудын тавьж байгаа ерөнхий шаардлага нь

  • Хугацаа хэтэрсэн өр төлбөргүй байх.
  • Зээлээ эргэн төлөгдөх тогтмол орлоготой байх. Орлого нь банкны хуулбар болон бусад баримтаар үндэслэгдэнэ.
  • Зээлдэгчийн татварын дараах орлогын 50% нь зээлийн сарын төлбөрт хүрэлцдэг байх.
  • Худалдан авах орон сууцныхаа 30-аас дээш хувийг санхүүжүүлэх чадвартай байх.

төлбөр өндөр байх тусам бага төлөлт хийгдэнэ гэдгийг та эрхбиш мэднэ биз ээ. Орон сууц худалдан авах төлбөрийн нөхцөлөө бэлэн болон зээлийн нөхцөлөөр хангасан гэж үзэж байгаа бол дараагийн алхам орон сууц хайх үлдлээ.

03. Зах зээл дээр зарагдаж байгаа орон сууцны сонголт олон мэт боловч яг үнэндээ худалдан авчихмаар байр олддоггүй нь гачлантай. Энэ нь дараах гурван хүчин зүйл дүүрэг, өрөөний сонголт, мкв үнэ ханшаас шууд хамаарч байгаа юм. Энэ гурвыг нэгтгэнэ гэдэг маш хэцүү. Хүмүүс ихэвчлэн амьдрах дүүргээ эхэлж сонгодог. Ажил сургууль цэцэрлэг гээд л амьдралынхаа аль ойрхон газарт орон сууц хайдаг. Дараа нь өрөөний сонголт. Амьжиргааны түвшнээсээ хамааран орон сууцны сонголт гарч ирнэ.

Хүмүүсийн хандлагыг харахад 2 өрөө байр илүү сонирхдог юм шигээ. Сүүлд нь яах аргагүй хамгийн чухал зүйлийн нэг мкв үнэ. Та сонгосон дүүргээсээ хоёр өрөө орон сууц хайлаа гэж бодъё. Мкв талбай нь болж байна. Даанч үнэтэй. Эсвэл бүүр эсрэгээрээ мкв нь боломжийн үнэтэй ч 2 өрөө байр байхгүй. Дээрх хоёр сонголтууд аль аль нь байлаа ч орчин нь таалагдахгүй гэх мэт олон асуудал гарч ирнэ. Энд нэг чухал асуудлыг онцлон дурдахад хүмүүс тэр дүүрэгт шинэ 2 өрөө байр хэдэн саятай байна гэж асуудаг. Хуучин орон сууцны хувьд дүүргээсээ хамаарч өрөөний тоогоор үнийг нь багцалж болдог бол шинэ орон сууцыг ингэж болдоггүй. Учир нь 2 өрөө зураг төслөөсөө хамаарч хэдэн ч мкв-тай ч байж болно. Түүнийг нь компаниудын тогтоосон мкв үнээр тооцон бодоход өөр өөр дүн гарч ирнэ. Тиймээс шинэ орон сууцыг өрөөгөөр нь биш дүүргээр нь дундаж үнэ гаргадаг.

04. Таны сонгосон орон сууц улсын комисс хүлээж авсан эсвэл барилгын ажил хийгдэж байж болох юм. Нэг талаас улсын комисс хүлээж авсан орон сууц шууд банкны зээлд хамрагдах нь хамгийн том боломж. 

Нүүж ороход бэлэн, амьдарч болно гэсэн баталгааг улсын комисс өгч байгаа төдийгүй гэрчилгээгээ авснаар үл хөдлөх тань баталгаажиж байгаа юм. Нөгөө талаас нь харах юм бол баригдаж байгаа орон сууцанд захиалга өгөхийн давуу тал нь өрөөний сонголтын зохион байгуулалтыг өөрчилж, обой болон шалны өнгөний сонголтыг хийх давуу талтай. Дээрээс нь барилгын явцад хяналт тавих төдийгүй, ямар барилгын материалаар юу хийж байгааг нь харах боломжтой. Ингэснээр та үл хөдлөх хөрөнгөндөө итгэх итгэл илүү төрнө гэсэн үг. Хэдийгээр эдгээр сайн гэх талууд байгаа ч бас болгоомжлох зүйлүүд олон бий.

Та шинэ орон сууцанд захиалга өгөхдөө тухайн барилгын гүйцэтгэлийг нь харах хэрэгтэй. Зарим нэгэн компаниуд барилга барих үнийн дүнгийнхээ тал мөнгөтэй байж барилгаа эхлүүлдэг. Дутуу мөнгөө орон сууц захиалагчийн төлбөрөөс мөнгө босгох тохиолдлууд бий. Хэрэв тухайн орон сууцанд захиалга орж ирэхгүй байвал яах вэ? Энэ нь цаашдаа барилгын чанарт нөлөөлдөг. Төсөв ёсоор 1 кг барилгын түүхий эдийг 2000 төгрөгөөр авах байсан бол 1500 болж чанаргүй зүйл худалдан авах жишээтэй. Гэхдээ манайд барилгын гүйцэтгэл 50% дээш хувьд очихоор захиалга авна гэсэн заалт байхгүй. Байх ч боломжгүй юм.

05. Та сонгосон орон сууцныхаа чанарыг нь яаж мэдэх вэ? Барилгын чанар компанийн нэр хүндэд оршдог гэдгийг та нэг бодоод үзээрэй. Бид амьжиргааныхаа түвшнээс хамаараад мкв үнэнд ач холбогдол өгөөд чанарын асуудлыг орхигдуулдаг тал бий. Та байр захиалахдаа барилгын үндсэн хийцийг нь заавал асуугаарай. Сүүлийн үеийн барилгуудыг төмөр бетон карказ эсвэл бүрэн цутгамал хийцээр барьж байгаа. Мэдээж бүрэн цутгамал барилга нь хамгийн чанартайд тооцогдоно. Хэн нэгэн барилгын чанарын талаар томьёолоогүй бөгөөд миний хувьд өөрийн итгэл үнэмшлээр чанартай барилга гэдэг нь юун түрүүн

  1. 1. Цемент
  2. 2. Арматур
  3. 3. Сантехник
  4. 4. Гүйцэтгэгч компани

гэсэн эдгээр хүчин зүйлээс шууд хамааралтай гэж бодож байна. Орон сууцыг болж өгвөл өвөл авбал зүгээр. Наад зах нь л дулаан эсэхийг мэдэх боломжтой. Хэрвээ та дулаарсан үед орон сууц авах гэж байгаа бол оршин суугчдаас нь тухайн барилгынхаа талаар мэдээлэл авах боломжтой шүү дээ. Чанарын хамгийн чухал үзүүлэлт байтал бүх хүний орхигдуулдаг зүйл бол газар хөдлөлтөд тэсвэрлэх байдал.

06. Орон сууцны захиалгын танилцуулга тараах материал дээр 8 баллын газар хөдлөлтөд тэсвэртэй гэж бичсэн байдаг. Азаар манай монгол энэ гай гамшгаас холуур байдаг болохоор энэ асуудалд бид нэг их ач холбогдол өгдөггүй юм шиг ээ. Сүүлийн 10 жилд /2005-2015/ хооронд магнитуд 0.1-5.2 хүчтэй 10,397 удаагийн газар хөдлөлт болсон байна. 2015 оны 9 сарын байдлаар 896 газар хөдлөлт болсны УБ хотод оршин суугчдад мэдрэгдсэн (M≥3.5) хүчтэй газар хөдлөлт 3 удаа болсон байна. 8 баллын газар хөдлөлт гэдэг нь барилгад эвдрэл үүсэн нурах, гэрийн тавилга байрнаасаа хөдлөн шилжихийг хэлдэг байна. УБ хотод газар хөдлөлтийн бүсчлэлийг гаргасан байдаг бөгөөд яг үүний дагуу байр хайна гэдэг өвсөн дундаас байр олохтой адилхан хэцүү. Гэхдээ газар хөдлөлтийн асуудлыг яавч зүгээр орхиж болохгүй зүйлийн нэг. Дараагийн нэг чухал зүйл мкв зөрүү.

07. Хуруу хумсаа хугалан байж авсан орон сууц тань зөрүүтэй байвал яах вэ? Мкв хэмжилтийг зөвхөн шинэ орон сууцанд хийнэ. Хуучин орон сууц яг нэг стандартаар баригдсан учраас хийгээд байх шаардлага байхгүй. Дээр энэ талаар дурдсан байгаа. Нэг мкв зөрүү гэдэг саяар тоологдох мөнгө учраас иргэдийг энэ тал дээр анхааралтай хандаач гэж зөвлөж байна. 2009 онд Стандартчилал хэмжил зүйн үндэсний төвөөс баталсан “Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлал”-д зааснаар орон сууц барилгын талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага хэмжилт хийвэл зохино гэсэн байдаг. 2004-2010 оны хооронд шүүхээр шийдвэрлэгдсэн маргаануудаас нь 50 гаруй хэрэг орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохтой холбогдон гарсан хэрэг байдаг юм байна.

Орон сууцны талбайг

  1. Иргэний хуулийн 142, 147 дугаар зүйлүүд
  2. Орон сууцны тухай хууль
  3. Орон сууц хувьчлах тухай хууль
  4. Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлалаар зохицуулагдана.

Иймээс та орон сууцныхаа мкв-т эргэлзээд байвал зураг төслийн тусгай зөвшөөрөл бүхий байгуулагд хандах нь ээ. Мкв хэмжилт хийнэ гэсэн зарууд энд тэнд яваад л байдаг юм билээ. Ингээд танд хууль эрх зүйн талаасаа хувь хүн барилгын компанитай гэрээ хийх л үлдэж байна.

08. Таны гэрээ Худалдах худалдан авах гэрээ, Бэлэглэлийн гэрээ, Орон сууц захиалан бариулах гэрээ, Хөрөнгө оруулалтын гэрээ гэсэн нэртэй байж болох юм. Бэлэглэлийн гэрээг хүмүүс хоорондоо татвар төлөхөөс зайлсхийж хийгээд дараа нь бөөн асуудалд ордог талтай. Ихэвчлэн иргэд хоорондын хийдэг гэрээ Худалдах худалдан авах гэрээ. Нөгөө хоёр нь шинэ орон сууцанд хийгддэг. Шинэ орон сууцны гэрээ дээр зайлшгүй анхаарах зүйл бол 2 талын эрх үүрэг нь яг тэнцүү хангагдсан заалтууд байх ёстой. Барилгын компани нь орон сууцаа заасан хугацаандаа ашиглалтад оруулах нөгөө талаас захиалагч буюу орон сууц худалдан авагч төлбөр тооцоогоо хугацаанд нь төлөх гэх мэтчилэн. Барилгын компаниуд өөрсдийнхөө эрхээ илүү бичээд үүргээ орхигдуулдаг тал бий. Бүх компаниуд хуулийн зөвлөхөөр гэрээгээ өөрийн эрх ашигтаа нийцүүлэн боловсруулаад гэрээтэйгээ танилцаж авч явъя гэхээр өгдөггүй сонин тохиолдлууд бий. Тиймээс барилга барьж байгаа орон сууцанд захиалга өгөхдөө гэрээнд юу юугүй гарын үсэг зурахаа азнаад үсэг өгүүлбэр бүрийг маш сайн унших хэрэгтэй.

09. МХЕГ-аас орон сууц худалдан авагчдад зориулж дараах зөвлөгөөг өгч байгааг дуулгахад таатай байна.

  • Тухайн барилгын газар олголтын захирамж, гэрээ, гэрчилгээ хүчин төгөлдөр эсэх, техникийн нөхцөлийг холбогдох байгууллагуудаас бүрэн авсан байдлыг нэг бүрчлэн нарийвчлан үзэх.
  • Барилгын зураг төслийг батлагдсан зургийн даалгаврын дагуу боловсруулсан байдал, хуулийн дагуу зураг төсөлд бүрэн магадлал хийгдсэн эсэхийг үзэж, гаргасан дүгнэлтүүдтэй нь танилцах.
  • Барилга угсралтын ажлаа эхлэхдээ мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас зөвшөөрөл авсан эсэх.
  • Захиалагч, гүйцэтгэгчийн эдийн засгийн чадамж, дадлага, туршлага зэргийг нарийвчлан судалж мэдсэн байх. Тухайлбал урд нь барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцны барилгын одоогийн чанар байдал, оршин суугчдын санаа бодлыг судалж мэдэх.
  • Гүйцэтгэгч, захиалагч байгууллагын өр, авлагын тухай ерөнхий мэдээллийг харьяа татварын албанаас лавлах. Энэ тухай лавлаж мэдэхийг санхүүгийн чадвартай аж ахуйн нэгж, байгууллагууд санал болгодог.

Барилга угсралтын ажлын чанар байдлын талаар зураг төслийн зохиогч болон мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас албан ёсоор өгсөн дүгнэлт, албан шаардлага, санал, зөвлөмж гарсан эсэхийг тодруулах, байгаа бол түүнтэй нарийвчлан танилцах.

Орон сууц захиалж гэрээ байгуулахдаа албан ёсны захиалагч хэн болохыг нарийвчлан тогтоож, зөвхөн түүнтэй гэрээ байгуулах.

Улсын хүлээж аваагүй буюу комисс ажилласан ч акт баталгаажаагүй байхад захиалагчийн шахалт, хүсэлтээр орон сууцандаа орохгүй байх шаардлагатай.

Баригдаж дууссан барилгаас орон сууц худалдаж авах тохиолдолд эхний ээлжид барилгыг хүлээж авсан тухай улсын комиссын актыг эх хувиар нь үзэх, оршин суугчдын санал зөвлөмжийг авах хэрэгтэй. Та орон сууц худалдан авахдаа эдгээр зөвлөмжийг заавал мөрдөөрэй. Ихэнх хүмүүс улсын комисс хүлээж авсан орон сууцыг чухалчилдаг. Ингээд улс бидэнд орон сууцанд татварын хөнгөлөлт эдлүүлж байгааг танд дуулгахад тайтай байна.

10. Нийгмийн даатгал сар бүр төлөгч иргэн та анх удаа орон сууц авч байгаа бол хувь хүн орлогын албан татвараас 3 сая төгрөг буцаан авах эрхтэй. Хувь хүний орлогын албан татварын хууль-ийн 16 дугаар зүйлд, 16.1.12. Хувь хүн өөрийн орлого болон банк, санхүүгийн байгууллагаас авсан зээлийн хөрөнгөөр амьдран суух зориулалтаар анх удаа хувьдаа орон сууцны барилга барих, эсхүл худалдан авахад зарцуулсан 30.0 сая төгрөгөөс дээш хэмжээний хөрөнгөтэй тэнцэх орлогыг албан татвараас чөлөөлнө гэж заасан байдаг. Та жил бүрийн 2 дугаар сарын 15-ны дотор, амьдран суугаа нутаг дэвсгэрийнхээ татварын албанд доорх баримтуудыг бүрдүүлж өгснөөр, татварын чөлөөлөлт эдлэх эрхтэй.

Хувь хүний орлогын албан татварын чөлөөлөлт эдлэхэд бүрдүүлэх материал:

  • Хүсэлт / Тусгагдах зүйлс: Татварын албанд болон Төрийн санд хандах, Овог нэр, ажлын газар, хуулийн заалт, харилцагч банк, хувийн дансны дугаар, гэрийн хаяг, утас, гарын үсэг, огноог оруулж бичих /
  • Иргэний үнэмлэхийн хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан/
  • Оршин суугаа газрын хорооны тодорхойлолт /Ам бүл хэд, оршин суугаа хаяг/
  • Нийгмийн даатгалын дэвтрийн хуулбар / Нотариатаар баталгаажсан /
  • Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан/
  • Зээлийн гэрээний хуулбар ба зээл авсан этгээдээс мөнгө шилжүүлсэн баримт / Хэрэв хувь хүн орон сууцны барилгыг зээлээр авсан бол зээл авсан банк, санхүүгийн байгууллагатай хийсэн зээлийн гэрээний хуулбар, зээл олгосон этгээдээс орон сууцны төлбөрийг төлсөн мөнгөний баримт /
  • Зээл олгосон банк, санхүүгийн байгууллагын албан ёсны лавлагаа тодорхойлолт
  • Захиалгын болон Худалдах, худалдан авах гэрээ. / Орон сууцны барилгыг захиалан, худалдан авахад байгуулсан гэрээний хуулбар/
  • Байранд төлсөн мөнгөний баримт / Хувь хүн өөрийн орлогоор орон сууцны барилга худалдан авсан бол төлбөр төлсөн хүчин төгөлдөр баримтууд /
  • Үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны албан татвар төлсөн баримт / Татвар төлөгч хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан борлуулсны 2%- ийн албан татвар төлсөн баримт эсхүл түүний хуулбар /
  • Татвар төлөгчийн Орлого Татварын Бүртгэлийн дэвтэр
  • Ажлын газрын болон цалингийн тодорхойлолт / тодорхойлолтод овог нэр ажилласан хугацаа , албан тушаал, цалингийн дүн, суутгуулсан албан татвар мэдээллийг агуулсан байх/
  • Орлого нотлох бусад баримт. Анхаарах зүйл: Хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдан борлуулсны 2%-ийн албан татвар төлсөн баримтын хуулбарын авч үлдэх хэрэгтэй.

Орон сууцтай болохын тулд өөртөө таалагдсан орон сууцаа эрж хайхаас эхлээд худалдан авах хүртэл ихээхэн цаг хугацаа шаардсан хүндхэн ажил мэт боловч эцсийн дүнд нь өөрийн гэсэн орон гэртэй болж байгаа нь хамгийн чухал юм

БИДНИЙГ ДАГААРАЙ
ВИДЕО МЭДЭЭ